Documentos para comprar una vivienda: qué revisar

¿Qué documento responde a cada pregunta?

Usa esta tabla como lista de comprobación para una vivienda usada. «Público» identifica el organismo de origen: no significa acceso libre a todos los datos. Las gestiones y los documentos exigibles dependen del inmueble y del territorio. Los momentos recomendados son una pauta de revisión, no un plazo legal uniforme.

¿Coinciden vendedor, finca y vivienda visitada?

Empieza por identificar exactamente qué compras y quién puede venderlo. Compara la descripción de la finca, planta, puerta y anexos con el título, la nota simple y la vivienda visitada. Si un garaje o trastero aparece de otra forma, pide que se aclare antes de incorporarlo al precio.

Registradores explica que la nota simple informa de la finca, titulares de derechos inscritos y sus limitaciones; tiene valor informativo. No conviertas una mención que no entiendes en «sin cargas». Lleva las cargas, poderes o diferencias de titularidad a la notaría o a tu asesor jurídico.

La Sede del Catastro distingue datos no protegidos de titularidad y valor catastral. Su ámbito excluye País Vasco y Navarra, con sus catastros propios. Usa la consulta para contrastar datos físicos; para derechos inscritos, vuelve al Registro. No mezcles superficie útil, construida y elementos comunes al comparar documentos.

¿Estar al corriente significa que no vendrán gastos?

No. Separa deuda existente, pagos aprobados pendientes y obras todavía en estudio. Solicita certificado, actas relevantes, presupuestos disponibles y calendario de cobros. La guía del Notariado recomienda comprobar cuotas y derramas futuras aprobadas antes de comprometerse.

En el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.e, el vendedor aporta en la escritura una certificación del estado de deudas; la norma contempla la exoneración expresa por el comprador. No aceptes prescindir de ella sin entender las consecuencias con asesoramiento.

En Cataluña, el artículo 553-5 del Código Civil catalán exige incluir también gastos comunes y aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. No traslades automáticamente un modelo de certificado de un territorio a otro.

Pide además el último recibo del IBI y su justificante de pago, como propone la guía de Registradores. Comprueba finca y ejercicio. Si necesitas conocer deudas pendientes, aclara con vendedor, ayuntamiento y notaría cómo obtener la información correspondiente; no deduzcas deuda cero de un único recibo.

¿Qué compruebas en habitabilidad y energía?

Comprueba primero qué documento corresponde al lugar y al tipo de vivienda. La Generalitat de Cataluña define la cédula como acreditación administrativa de aptitud residencial y condiciones de habitabilidad. Distingue primera ocupación, rehabilitación y segunda ocupación. Pide la cédula aplicable y verifica vigencia; si se propone una excepción, haz revisar su fundamento. Este ejemplo no convierte la cédula catalana en requisito de toda España.

Para energía, solicita certificado y etiqueta, no solo la letra del anuncio. El IDAE explica la calificación del consumo energético y las emisiones. No la conviertas en una factura personal estimada.

El Real Decreto 390/2021, artículos 13 y 17, establece una validez máxima de diez años, o cinco para calificación G. En la compraventa de un edificio existente, o parte de él, sujeto a esta obligación, se anexan al contrato copia del certificado debidamente registrado y la etiqueta. Revisa identificación, fecha y registro autonómico; comprueba cualquier excepción antes de dar el expediente por completo.

¿El informe del edificio resuelve el estado del piso?

Pide el informe completo y qué se hizo después, no solo «ITE pasada». Anota defectos, actuaciones requeridas y documentos de subsanación disponibles. Si una cuestión afecta a tu decisión, encarga la revisión del técnico adecuado; la documentación del edificio no responde automáticamente al estado interior de la vivienda.

Como ejemplo local, el Registro de Edificios y Construcciones de Madrid permite solicitar información de expedientes ITE/IEE, conservación y ruina. Advierte expresamente que no dispone de planos, proyectos ni libros del edificio. Pide esos documentos al vendedor o comunidad cuando sean relevantes y existan; no interpretes la ausencia en ese registro como inexistencia.

¿Qué revisar antes de arras y qué actualizar después?

Antes de entregar dinero, revisa lo que pueda cambiar tu decisión: identidad, finca, cargas, pagos, uso, edificio y condiciones del acuerdo. El Notariado aconseja consultar antes de firmar o hacer entregas. Para preparar esa conversación, utiliza la guía antes de arras.

Antes de la escritura, confirma con la notaría los documentos concretos y su actualización. Prepara también tu identificación y la documentación de pagos o financiación que te soliciten. No presupongas que el expediente inicial seguirá describiendo la misma situación.

¿Qué hacer si falta un documento o no coincide?

No marques «comprobado» solo porque llegó un PDF. Marca «recibido», «contrastado» o «pendiente» y anota la pregunta abierta. Una diferencia de metros exige comparar definiciones y anexos; una derrama mencionada en acta exige aclarar acuerdo, importe y vencimiento. Evita elegir sin más el dato que favorece la compra.

Asigna cada duda a quien puede resolverla: vendedor para sus documentos, comunidad para sus acuerdos, organismo para su expediente, técnico para el estado físico y profesional jurídico para sus consecuencias. Si la respuesta puede cambiar tu decisión, resuélvela antes del compromiso.

Abre la tabla para guardar o imprimir. Incluye espacio para responsable, fecha y pendiente. Es una ayuda de organización; no sustituye los documentos ni certifica una operación.

¿Dónde encaja Lola en la revisión?

Lola consulta fuentes públicas según la ubicación y la cobertura de cada fuente. Su informe puede ayudarte a preparar preguntas; debes completar la revisión con los documentos privados y el asesoramiento que corresponda. Consulta la cobertura y el mapa de registros públicos.

Una fuente no consultada o que no responde deja una comprobación pendiente. No demuestra ausencia de cargas, defectos o gastos. Para situar los papeles dentro del proceso, vuelve a la guía de compra en España.

Qué pedir o comprobar ahora

1. Pide al vendedor el expediente de la vivienda y guarda cada documento con fecha, emisor e inmueble identificado.
2. Contrasta primero identidad y finca; después cargas, comunidad, certificados, edificio y pagos. Anota las diferencias sin resolver.
3. Lleva a la notaría el borrador del acuerdo y las dudas antes de comprometer dinero; consulta al técnico cuando el estado físico sea decisivo.
4. Envía a Lola la dirección exacta para consultar las fuentes públicas disponibles para ese lugar. Completa la revisión pidiendo al vendedor lo que solo sus documentos pueden aclarar.