Qué revisar antes de comprar un piso de segunda mano

Cómo usar este checklist

No marques una casilla solo porque el anuncio o el vendedor lo afirma. Separa tres tipos de comprobación: un documento demuestra una situación jurídica o administrativa, una visita revela indicios físicos y un profesional interpreta lo que puede cambiar tu decisión.

Añade a cada duda un responsable y un plazo. Si la respuesta no llega antes de las arras, resuélvela, conviértela en una condición precisa del contrato o detén la operación. La guía general de compra explica cómo coordinar dinero, papeles y edificio.

1. Vendedor, capacidad para vender y ocupación

Confirma la identidad del vendedor y que todas las personas que deban consentir la venta participarán. Si actúa un representante, revisa el poder. Pregunta también quién ocupa ahora la vivienda, con qué título y en qué fecha se entregará libre, si eso forma parte del acuerdo.

La respuesta debe coincidir con la información registral y con el contrato. Una explicación verbal sobre una herencia, una copropiedad o un inquilino no resuelve por sí sola la situación.

• Identidad y estado civil relevantes para la operación.
• Todos los titulares o un representante con poder suficiente.
• Situación de ocupación y fecha de entrega por escrito.

2. Finca, superficie y anexos

Anota dirección completa, planta, puerta, trastero, garaje y referencia catastral. El Catastro define la referencia como el identificador oficial que permite situar inequívocamente cada inmueble en su cartografía. No demuestra por sí sola quién es propietario.

Compara anuncio, visita, escritura, Registro y Catastro. Una diferencia de superficie o descripción no siempre impide comprar, pero sí exige entender qué mide cada fuente y qué aparecerá en la escritura. Confirma que cada anexo vendido pertenece a la finca o se transmite de forma identificada.

3. Titularidad, cargas y limitaciones

Solicita una nota simple reciente del Registro de la Propiedad. El Colegio de Registradores recomienda comprobar antes de comprar quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos u otras limitaciones.

Una carga puede cancelarse como parte de la compraventa, pero el mecanismo, el coste, el plazo y la prueba de cancelación deben quedar claros. Si no entiendes un asiento, pide interpretación jurídica antes de firmar.

• Finca y anexos coinciden con lo visitado.
• Titulares y porcentajes permiten la venta prevista.
• Cada carga tiene una solución documentada.

4. Comunidad, deudas y obras próximas

Pide el certificado de deuda, las últimas actas, el presupuesto vigente y cualquier derrama aprobada o propuesta. Las actas ayudan a detectar obras, conflictos, morosidad, problemas repetidos y decisiones que todavía no aparecen en una factura individual.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a declarar las deudas comunitarias y aportar un certificado coincidente en la escritura, salvo que el comprador lo exonere expresamente. La misma ley establece que el inmueble responde de determinadas deudas comunitarias de titulares anteriores. No renuncies al certificado sin entender el riesgo concreto.

5. Edificio e inspecciones aplicables

Mira portal, escalera, ascensor, fachada, patios, cubierta visible, bajantes y garaje. Pregunta por reparaciones recientes y presupuestos pendientes. Una reforma interior no elimina el coste de conservar los elementos comunes.

Las inspecciones obligatorias, sus nombres y sus plazos cambian según el territorio y la antigüedad. Comprueba qué regla corresponde al municipio y comunidad autónoma de la vivienda, y pide el informe y las obras derivadas cuando sean aplicables. La cobertura de Lola distingue lo conectado de lo que aún requiere documentación privada o consulta local.

6. Interior, instalaciones y defectos

Haz una segunda visita a distinta hora. Con permiso, abre grifos, prueba persianas, observa el cuadro eléctrico y la climatización, mira techos y marcos, y escucha la calle y las viviendas contiguas. Pide facturas o certificados si una reforma reciente sostiene el precio.

El certificado energético también debe estar presente. El Real Decreto 390/2021 exige anexar al contrato de compraventa una copia del certificado registrado y su etiqueta cuando se vende un edificio existente o parte de él. No lo confundas con una inspección del estado material.

Lleva a un técnico independiente si ves humedad, grietas, deformaciones, instalaciones antiguas o una reforma que cambió distribución o estructura. Una visita doméstica sirve para encontrar indicios, no para descartarlos.

• Fotografía humedad, grietas y encuentros entre paredes, techo y ventanas.
• Registra etiquetas de caldera y climatización, cuadro eléctrico y contadores accesibles, sin captar datos personales ajenos.
• Fotografía vistas, luz y ruido aparente desde cada fachada.
• Incluye portal, ascensor, fachada, patios y garaje en el registro de visita.

7. Precio, costes y riesgos del entorno

Compara el precio con viviendas realmente comparables y separa hechos de estimaciones. Añade impuestos, notaría, registro, financiación, reforma inmediata y tu parte probable de obras comunitarias. Un precio menor puede dejar de serlo cuando incorporas lo pendiente.

Revisa el entorno a distintas horas, movilidad, servicios y riesgos que cambien el uso o el coste. El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables ofrece cartografía pública de zonas inundables, pero un mapa general no sustituye una consulta técnica cuando el riesgo afecta a la decisión.

8. Arras, financiación y calendario de cierre

Antes de entregar dinero, identifica precio, finca, anexos, ocupación, cargas, documentos pendientes, fecha de escritura y consecuencias del incumplimiento. El Consejo General del Notariado recuerda que las arras forman parte del precontrato y que sus efectos dependen de lo pactado.

Si dependes de hipoteca, no supongas que una conversación inicial garantiza la aprobación final. Alinea tasación, oferta bancaria, vencimiento de arras y escritura. Haz revisar el contrato cuando una cláusula pueda hacerte perder una cantidad importante.

Resumen imprimible antes de las arras

1. Identidad, capacidad del vendedor y ocupación confirmadas.
2. Finca, superficie, referencia catastral y anexos comparados.
3. Nota simple reciente; titularidad y cargas entendidas.
4. Certificado de comunidad, actas, presupuesto y derramas revisados.
5. Zonas comunes e inspecciones territoriales comprobadas.
6. Interior visitado dos veces; indicios materiales escalados a un técnico.
7. Precio total, reforma, costes y riesgos del entorno calculados.
8. Arras, financiación, plazos y condiciones revisados por escrito.

Qué pedir o comprobar ahora

1. Prepara dirección completa, planta, puerta, municipio y precio; envíaselos a Lola para una primera revisión de registros públicos.
2. Pide nota simple, certificado de comunidad, actas y documentos aplicables.
3. Haz otra visita y fotografía los indicios que necesiten explicación.
4. Asigna responsable y fecha límite a cada prueba pendiente.
5. No entregues dinero hasta resolver las dudas materiales o protegerlas con condiciones precisas.